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房租即将全面超过月供!租金上涨背后“推手”是谁?

admin 发布于 2017-01-10 13:24
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  这是一个真实的故事。

  八年前,有一对亲兄弟来到上海。哥哥,咬牙花了100多万买下一套房子,贷款30年,每年月供4800元。

  弟弟要比哥哥精明。当时,他算了一笔帐,这套总价100多万的房子,当时的月租只有2000元左右。按照这个月租,花100多万至少可以租住50年了,买房并不比租房划算。

  恰逢当时,牛刀说“房价要降一半” 。还有一些砖家的“楼市崩盘论”被媒体大肆宣传。于是,弟弟最终选择了租房。

  八年前过去了,弟弟错过了一波又一波的机会。现在,上海的房子已经贵到想买也买不起。甚至,有一天他开始恐慌——自己可能连租房子也租不起了!因为那套原本只租2000元/月的房子,在这几年的轮番上涨中,已经要每月至少7000元才能租下。

  而另一边,哥哥却因为降息、银行的房贷利率优惠等因素,月供不断降低,现在每月要供的居然还不到4000元。

  租不起房——正在一线城市变为常态

  58同城8月发布的《2016上半年租房市场报告》显示,在租金方面,上海、北京、深圳的月租金均超出4000元。其中,上海以5133.91元成为月租最贵的城市。

  报告显示,全国租房需求总量在一季度同比增长了54%,环比增长27%;二季度同比增长39%,环比增长7%。

  虽然,上海房屋租赁指数办公室8月的报告指出,中低端租赁市场中,季节性的租客已陆续进场,市场内新增需求明显减少;高中端市场租赁需求减退2成以上,房源挂牌后交易周期拉长,部分出现一个月以上空置期;面向年轻人的互联网长租公寓,由于各路资本注入而加大扩张速度,按间出租、商用房出租等政策放开,和散户出租争抢市场份额。

  但这些短期的利空,无法阻挡房屋租金上涨的大趋势。同样上述办公室的数据就显示,1月的房屋租赁指数为1805点,而到了8月底,房屋指数已经达到了1904点,8个月的时间,上海平均房租就上涨了5.48%。

  除了涨价,上海还在通过结构调整的方式,让部分人“不能租”,而这也正是这一波租金上扬的核心原因之一。

  今年8月29日,上海电视台播放了一则新闻,今年6月,祥东小区引入第三方经租公司,以稍高于市场的价格,从居民手中收储闲置房源,然后统一装修、统一出租。

  像这套130平米的四室一厅,可入住8人。有些房源还直接租给企业作为集体宿舍。通过代理经租压缩群租空间后,人口结构也出现了变化。

  祥东小区党支部书记周静说,通过经租公司,小区能够引入一些高级小白领、家庭户,对社区治安环境,包括整体人员素质有所提升。

  这则新闻不经意地告诉我们,上海正在通过整治群租,减少出租房的数量,来实现以房控人的目的。

  自上海设计了“到2040年常住人口不得超过2500万”的红线,“以房控人”,就成为人口调控的一个重要手段。通过群租房的整治,上海很多街道成功实现了减少外来常住人口。这一做法,也让那些租金只有一千甚至几百的群租住房“销声匿迹”,市场对中低端的住房需求不断升温,进而拉动了整体租金的上扬。

  公众号“明源地产研究院”在《调控之后,这些城市的房子最危险!》一文中明确表示,尽管上海2015年末外来常住人口减少了14.77万人,同比下降1.5%, 但是流出的却是低技能人群,流入和留下的却是高技能人群。

  根据猎聘大数据研究院的数据,今年前三个季度,上海人才净流入率最高达6.38%,其次是北京、杭州、深圳,人才净流入率4.97%、1.63%和1.07%。

  很难想像,这些高收入、高技能、高学历的人才,能够接受群租房低端的租赁房屋。很显然中高端的普通住宅,或者说是面向白领的服务式公寓,才是他们更倾向的选择。在这一背景下,上海的低端和超低端市场规模显然将逐步减小,www.88lilai.com,房屋平均租金面临长期上涨的压力。

  其实不仅上海,其他城市也在“以房控人”。比如,北京2016年的政府工作报告就提出,www.88lilai.com,严格控制人口规模。大力整治地下空间和群租房,加强直管公房管理。持续开展“拆违打非”,拆除违法建设1500万平方米。

  类似有人口控制目标的还有广州、苏州的中心城区等。这些城市整治群租等措施的落实,也会侧面推升城市的租金。

  租赁市场商业化——租金上涨的另一个“推手”

  在今年的易居沃顿研究班上,有一个热门的研究方向是“存量资产的改造和运营”。上周末,商业地产创新组在苏州组织的案例评审会上,有不少项目都属于存量资产的改造,其中有的项目就是将空置的大型商场,转为住宅供出租。

  对住宅租赁消费,从中央到地方一直都持鼓励态度。从今年5月份开始,就不断颁布各类政策,鼓励房屋出租。

  中介市场上,链家、爱屋吉屋等都涉足长租公寓的领域;开发商方面,则有万科、永泰、绿都等企业涉足。这些企业和蘑菇公寓、u+公寓等互联网长租公寓一起,形成了一个很大的出租房市场。

  而另外一方面,包括上海在内的各个城市,先后在土地出让文件中,规定了开发商自持并对外出租的房屋面积比例,也进一步强化了出租房屋的市场供应量。

  政策的大力扶持,和市场环境的大幅度转变,以及各路资本的大量流入,让房屋租赁行业由原来个人“二房东”为主的“游击队”,改变为正规军,并将租赁市场细分成各种“子分类”。

  比如,新加坡永泰就将位于中山公园附近的一栋住宅,开发成能提供专业护理、餐饮、老年教育的养老社区——鸿泰?乐?会。

  虽然一间78平米的独立单间,费用高达2万元/月,比周围的普通公寓租金高出不少,但相对上海公立养老院一个床位4000元(通常要住三个老人以上且不包括医疗、健康管理的服务,房屋环境和整体设施都极为陈旧),性价比仍然高出不少,因此吸引了不少人预租。

  又比如,绿都地产在迪斯尼边上开发的绣云里项目,未来也将作为民宿,向前往迪斯尼旅游,且希望了解老上海生活风情的人群开放。根据业内介绍,除了绿都,还有很多开发商有意涉足民宿市场,深耕这一领域的租赁市场商业化。

  不管是将住宅作为养老公寓出租,还是作为民宿出租,都比作为普通住宅出租,租金更高,www.88lilai.com,这一定程度上也加剧了对现有房屋租赁市场的房源争夺。





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